老舊小區物業自行開展消防維保的可行性分析及合規指南

一、結論：物業可以自行維保，但需滿足法定條件

根據天津市消防救援總隊等官方回復，物業若有技術能力，可自行開展消防維保。但需符合《消防法》《高層民用建筑消防安全管理規定》等技術標準及要求。

二、物業自行維保的核心要求

1. 技術能力儲備

• 人員資質：需配備熟悉消防設施原理、性能和操作規程的維護人員。例如：

• 能夠獨立完成消防水泵啟動測試、消火栓靜壓檢測；

• 掌握火災報警控制器自檢、聯動功能測試方法。

• 設備工具：需配備基本檢測工具，如：

• 消防泵壓力測試儀表；

• 煙感探測器功能試驗器；

• 應急照明照度檢測儀等。

2. 維保內容與頻率

3. 合規性證明

• 記錄存檔：需保存《消防設施維護保養記錄表》，內容包括檢查時間、項目、發現問題及整改情況。

• 技術合規：參照《建筑消防設施的維護管理》（GB 25201-2010），確保操作流程符合-標準。

三、老舊小區的特殊適配方案

1. 設施簡化策略若小區僅有消火栓、滅火器等基礎設施，可聚焦以下重點：

• 消火栓系統：每季度測試屋頂消火栓出水壓力，確保靜壓≥0.1MPa；

• 滅火器：按每具滅火器建立電子檔案，記錄首次維保日期和下次檢測時間。

2. 便捷維修措施

• 消火栓系統：若埋地管網損壞，可采用明敷管道修復；

• 防火門：損壞且無聯動需求的，可更換為常閉式防火門。

四、風險規避建議

1. 能力評估對自動報警、防排煙等復雜系統，若物業無聯動測試能力，建議委托專業機構。

2. 法律銜接

• 與業主委員會簽訂《消防維保責任協議》，明確物業自行維保的范圍和責任邊界；

• 定期向街道消防部門提交維保報告，接受業務指導。

3. 應急支持建立與微型消防站的聯動機制，確保緊急情況下能調用專業設備（如消防車）支援。

總結：物業自行開展消防維保在老舊小區中具有可操作性，但需嚴格評估技術能力、落實法定流程，并在復雜系統維護中謹慎決策。建議結合小區實際，制定“基礎維保+專項外包”的混合方案，平衡成本與合規風險。